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北京共有產權項目遇冷背后:位置偏遠性價比受質疑

2018年04月09日

購房者對三個共有產權房項目熱情并不高。

4月2日,北京昌平綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個共有產權住房項目(第一批)通過公開搖號確定了選房家庭。

公告顯示,本次最終確認申購家庭28764戶,通過購房資格初步審核的昌平區戶籍無房家庭和在昌平區工作的本市其他區戶籍無房家庭8708戶(第一組),東城區、西城區戶籍無房家庭7133戶(第二組)。

項目房源共3326套,分兩批次組織配售工作。第一批次面向昌平區戶籍無房家庭、在昌平區工作的本市其他區戶籍無房家庭,以及東城區、西城區戶籍無房家庭配售,房源2328套,約占總房源的70%。第二批次,面向符合本市住房限購條件且在昌平區穩定工作的非本市戶籍的無房家庭配售,房源998套,約占總房源的30%。

從第一批次參與搖號的購房者反映來看,購房者對三個共有產權房項目熱情并不高。選房現場有70%家庭棄選。究其原因,位置偏遠、性價比不高、不能使用組合貸等是大家普遍質疑的問題。

位置偏遠性價比受質疑

從三個項目的基本情況來看,綠海家園位于昌平區舊縣地塊,建筑面積約17.5萬平方米,毛坯交房,主要戶型為52~70平方米一居、77~87平方米兩居、88~90平方米三居,均價1.8萬元/平方米;中駿四季家園位于昌平區西北六環百善出口處,建筑面積約6.4萬平方米,毛坯交房,主要戶型為60平方米一居室、75平方米兩居,均價約1.8萬元/平方米;萬科翡萃家園位于昌平區北七家鎮,建筑面積約43.1萬平方米,毛坯交房,主要戶型為56~59平方米一居、73~78平方米兩居和87~90平方米三居,均價約2.1萬元/平方米。

記者了解到,昌平區綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產權住房項目中,綠海家園位于六環外舊縣村地塊,中駿·四季家園位于西北六環百善出口處,而翡翠家園算是唯一一個位于六環內項目,但這里幾乎沒有公共交通。

“共有產權住房的主要問題可能還是在于性價比。包括產品品質、項目位置、周圍配套等都是大家比較關心的問題。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示,因為這些共有產權項目當時是限價房,定價相對比較低,所以成本控制也比較緊,產品品質可能也相對不夠高。

據了解,昌平區綠海家園等三個共有產權項目,包括之前海淀中鐵碧桂園項目、之前的朝陽區錦都家園項目,都是由原先的自住型商品房、限價房等房源轉化而來的。去年9月30日執行的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》中規定:未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房,以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的,均按本辦法執行。也就是說,還沒有到銷售環節的自住房,將轉化為共有產權住房來銷售。

昌平的項目就屬于共有產權房新政前的項目,在規劃設計方面執行的還是過去的自住房的標準。同時,約束共有產權住房規劃設計的政策是《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》也是自去年9月30日起執行。所以很多人質疑,共有產權房是“商品房的價格,限價房的品質”。

組合貸遭遇難題

組合貸問題也暴露了出來。

一些購房者爆出在臨近搖號前,昌平區綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產權住房項目不讓購房者使用組合貸。

4月3日,記者電話咨詢了昌平區綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個共有產權住房項目處,綠海家園和翡萃家園方面均表示還不能確定,要過一兩個星期才能有答復,到時候會集中進行解答。

事實上,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》中就明確規定,購買共有產權住房的,購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

組合貸指公積金貸款+商業貸款的組合方式。對于購房者來說,組合貸利息少,降低日后月供的壓力。但開發商和銀行方面積極性不高,原因在于組合貸審批時限長、手續繁瑣。

嚴躍進認為,對于開發商來說,回籠資金是主要的目的,所以不愿意用組合貸,因為公積金貸款審批節奏比較慢,所以開發商會希望建議采用便捷的商業貸款方式。

歐陽捷進一步解釋,不是每一個城市的公積金都很充足,因為公積金的資金量并不多,相對來講,公積金沒有商業貸款回籠速度快。此外,銀行對組合貸也會比較消極,主要原因是商業貸款本身是屬于自己的產品,所以相對利潤空間要高一些。銀行在使用公積金貸款后,會減少商業貸款的額度,降低商業銀行貸款的利差。

關于組合貸一事,記者發微信給北京市住建委住保處某負責人,一直沒有得到回復。

退出和流轉機制存在障礙

業內人士認為,一般來說,很多大城市尤其是一二線城市未來共有產權試點的可能性很大,這體現了“多渠道保障”的住房供應體系。從未來房地產市場產品線的劃分來看,商品住宅、保障房、共有產權住房以及租賃住房會成為相對主流的產品內容。

但市場對共有產權的接納卻似乎還需要一個過程。

共有產權住房并沒有大受歡迎,主要原因可能有三個方面。歐陽捷告訴記者,共有產權住房產權關系界定不清晰。所謂的產權其實包含了所有權、使用權和收益權。關于所有權比較清楚,政府有一個份額切分。但使用權不清晰,比如能否轉租。倘若能轉租,那以后的收益權如何分配。另外,將來出售時收益權如何確定。另外,退出與流轉機制還存在一些障礙和困惑。目前,共有產權住房只能在共有產權住房體系內去流轉,由政府優先來回購。此種情況在住房出售時定價會是一個很大的問題,如果按照市場價格定價,政府不一定認可,不按照市場定價,賣房人又不一定認可。

事實上,共有產權房購買規則已經悄然發生變化。也就是刪去了原來最重要的第三條——房主五年后可以以市場價回購剩余產權,使其轉為商品房,回到市場公開流通。

“此前,購房人在五年以后可以回購政府的30%產權部分,把產權轉成個人產權,就可以變成商品房,可以按照市場價格來出售。現在變為五年內不能轉讓,如果確實要轉讓,五年后只能轉讓自己持有的部分不能回購政府部分。然而自己持有這本可以按照市場價格出售,這個對購房者來是很大制約。”中山大學銀行研究中心研究員李宇嘉解釋。

“未來共有產權住房的交易,關鍵要防范此類房源被違規轉讓等,否則這會影響此類產品創新的初衷。同時,當前對于此類產品產權關系界定清楚,購房者會擔心購買此類住房后不能再去認購新的普通住房。”嚴躍進強調。